Toutefois, de la même manière, cette réunion ne doit pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble (CA Paris, 23e ch. B, 17 mars 2005, Loyers et copr. 2005, comm. 123, obs. G. Vigneron). Ainsi, si la réunion nécessite le percement de murs ou de planchers qualifiés de parties communes (L. 3), les copropriétaires réunis en assemblée générale devraient au préalable autoriser la réunion physique à la majorité de l'article 25. En cas de refus, le copropriétaire pourrait solliciter l'autorisation du tribunal de grande instance (L. 30). La réunion de lots pour constituer un lot unique peut nécessiter l'appréhension physique de parties communes, comme des couloirs ou des paliers communs. En pareil cas, l'acquisition de la partie commune concernée devra être au préalable être agréée à la majorité de l'article 26. Il résulte des règles de publicité foncière que ne peuvent être réunis: • des lots grevés de charges différentes (D. 14 oct. 1955, art.
A défaut, les sanctions encourues sont une peine d'emprisonnement de deux ans et une amende de 75 000 euros. Pour certains auteurs, les divisions irrégulières encourraient en outre la nullité absolue, pour violation d'une règle d'ordre public (V. Lafond J., Loi SRU et pratique notariale de la copropriété, JCP N 2001, n° 17, p. 767). Par ailleurs, le logement donné en location doit, outre être en bon état d'entretien, d'usage, de réparation et de fonctionnement (L. n° 89-462, 6 juillet 1989, art. 6. ), répondre aux critères de décence du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Les critères sont très nombreux. Nous préciserons ici uniquement que le logement doit disposer au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2, 20 m soit un volume habitable au moins égal à 20 m3 (D. n° 2002-120, 30 janv. 2002, art. 4. V. également CCH, art. R. 111-2 al. 2 et 3). 2. Réunion de lots de copropriété Le principe est également la liberté de réunion de plusieurs lots de copropriété contigus détenus par un copropriétaire unique.
Du fait de la réunion de tous les lots entre les mains d'un même propriétaire. Les créanciers de la copropriété disparue doivent le mettre en cause, même si la copropriété a disparu du fait de la réunion de tous les lots entre les mains d'un seul et même copropriétaire. Au besoin, il aurait dû désigner judiciairement un mandataire ad hoc. Il devait faire désigner un administrateur chargé de défendre à la procédure et de liquider les dettes de l'ancien syndicat. Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 novembre 2020, 19-17. 954, Inédit N° de pourvoi: 19-17. 954 ECLI:FR:CCASS:2020:C300812 Non publié au bulletin, Cassation partielle Audience publique du jeudi 12 novembre 2020 Décision attaquée: Cour d'appel de Paris, du 13 mars 2019 Président: M. Chauvin (président) Avocat(s): Me Le Prado, SCP Gaschignard, SCP L. Poulet-Odent
b. Règles issues de la loi SRU L'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation (Créé par la loi SRU dans sa rédaction issue de la loi Alur) interdit toute division d'immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d'habitation: • d'une superficie et d'un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3, • ou qui ne sont pas pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la fourniture de courant électrique, • ou qui n'ont pas fait l'objet de diagnostics amiante en application de l'article L. 1311-1 du code de la santé publique. • ou sont soumis à un risque de saturnisme lorsque l'immeuble relève des dispositions de l'article L. 1334-5 du même code. Ainsi, un lot ne peut être qualité de local d'habitation que si les conditions cumulatives suivantes sont réunies: • sa superficie et le volume habitable sont respectivement supérieurs à 14 m2 et à 33 m3, • il est pourvu d'une installation d'alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la fourniture de courant électrique.
Lors d'une vente immobilière, il est possible que la commune bénéficie d'un droit de priorité. Certaines limites et exceptions sont applicables à ce droit concernant, notamment, la vente de lots de copropriété. Image Par exception, la loi peut écarter ce droit de préemption. © ah_fotobox Lots de copropriété: qu'est-ce que le droit de préemption urbain Lorsque la commune a mis en place un plan local d'urbanisme, elle peut prévoir, par une délibération spécifique, la création d'un droit de préemption urbain dans un périmètre spécifique. Ce droit lui permet d' acheter par priorité un bien mis en vente et d'écarter l'acheteur ayant envisagé l'achat. Ce droit de priorité doit permettre à la commune de réaliser des opérations d'intérêt général. En pratique, ce droit de priorité intervient lorsque le notaire transmet à la commune une DIA ( déclaration d'intention d'aliéner). La commune dispose d'un délai de 2 mois pour décider d'acheter suite à la réception de cette déclaration. Pour certaines ventes, le droit de préemption ne s'applique pas Par exception, la loi écarte ce droit de préemption dans le cas de certaines ventes de lots de copropriété.
Il s'agit de celui de l'augmentation de surface dans l'emprise d'un lot existant, notamment par la création d'une mezzanine. 3. Transformation d'un lot de copropriété Une telle opération a pour effet d'utiliser le droit de construire, lequel est un accessoire des parties communes (L. n° 65-557, 10 juillet1965, art. 3. ). Par conséquent, l'accord préalable des copropriétaires réunis en assemblée générale à la majorité de l'article 26 est requis. A défaut, le délai de prescription est celui des actions réelles savoir trente ans (Cass. 3e civ., 10 janv. 2001, n° 99-11. 607). La loi Alur ayant supprimé le COS dans les communes dotées d'un PLU, ou d'un PSVM, certains considèrent que dans les communes dans lesquelles le COS avait été supprimé, les travaux d'installation d'une mezzanine à l'intérieur d'un lot privatif, ne constituent plus l'exercice d'un droit de construire commun requérant une autorisation préalable des copropriétaires réunis, et ce même si la création de surface de plancher nécessitait l'obtention d'une autorisation d'urbanisme.
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