Vérifié le 18 février 2021 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre) L'activité commerciale de loueur en meublé peut être exercée à titre professionnel, en société ou non, dans certaines conditions. Le régime fiscal de la location meublée professionnelle (LMP) est réservé aux locaux d'habitation comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), les 2 conditions suivantes doivent être réunies: Les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers toutes taxes comprises et charges comprises) par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l'année civile: titleContent. Cela doit aussi être le cas lorsque la clôture de l'exercice comptable est faite en cours d'année. En cas de création d'activité en cours d'année, le plafond est ajusté. Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC).
II. Si le bien est détenu indirectement par le contribuable, c'est-à-dire par l'intermédiaire d'une société, il faut distinguer suivant le régime fiscal de la société. Si la société n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés (société en nom collectif – SNC -, société à responsabilité limitée de famille – SARL de famille -): Le bien est exonéré d'IFI si le redevable exerce dans la société son activité professionnelle à titre principal. Cette configuration impose de pouvoir rapporter la preuve qu'une activité professionnelle est effectivement réalisée à titre habituel et constant au sein de la société en termes de temps, de chiffre d'affaires… Cela suppose que le redevable accomplisse des actes précis et des diligences réelles caractérisant la pratique d'une profession, preuve difficilement rapportable en pratique, sauf peut-être dans le cas où des prestations parahôtelière sont fournies. La preuve sera quasiment impossible à fournir lorsque le contribuable exerce une autre activité professionnelle, salariée ou non.
Du même coup, il va de soi que les investissements de nature patrimoniale ne peuvent prétendre répondre à cet objectif. On n'a donc pas été surpris de voir le Conseil d'Etat considérer que ne satisfaisaient pas aux exigences de la loi des réinvestissements dans l'acquisition de biens immobiliers ou de parts de SCI (CE, 24 août 2011, n° 314579, "Moreau"). Maintenant, lorsque ce même réinvestissement consiste en l'acquisition de locaux meublés, la question reste plus délicate. Les revenus tirés de cette activité relèvent en effet des bénéfices industriels et commerciaux sur le fondement des dispositions de l'article 35-I-5° bis du CGI. Le bailleur peut même être considéré comme professionnel sous certaines conditions. Malheureusement, cette approche fiscalo-fiscale ne répond pas à la problématique de savoir si le réinvestissement présente, ou non, une nature économique. Comme on l'a souvent répété, la qualification juridique d'une opération ne relève pas du droit fiscal, mais des autres branches du droit.
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